18.04.2017
18.04.2017. АПИ — Государственные органы обязаны проверять легитимность совершаемых на рынке недвижимости сделок и не вправе изымать у добросовестного приобретателя даже похищенное имущество. К такому выводу 11 апреля пришел Европейский суд по правам человека.
Жалобу в Страсбург подал Роман Стрекалев, который в 2002 году приобрел квартиру в Москве у гражданина К. Но уже через полгода после регистрации собственности правоохранительные органы начали уголовное дело по факту мошенничества. Выяснилось, что прежние владельцы жилья умерли еще в начале 90-х, но продолжали числиться живыми и даже обменялись квартирами с тем самым гражданином К. Впоследствии он приватизировал полученное жилье и продал его Роману Стрекалеву. Однако расследование показало, что недвижимости, якобы переданной этим гражданином «мертвецам», никогда не существовало – все документы и данные, включая названия улиц, имена регистраторов, нотариусов и иные, оказались подложными. На этом основании прокурор предъявил иск об изъятии собственности у Романа Стрекалева в пользу московской мэрии.
Российские суды удовлетворили эти требования. Одновременно служители Фемиды отклонили иск добросовестного владельца против столичных властей, не усмотрев причинной связи между их действиями и утратой Романом Стрекалевым права собственности.
Отрицая нарушение прав гражданина, представитель России в ЕСПЧ Георгий Матюшкин утверждал, что город лишился спорной недвижимости против его воли, а потому вправе вернуть такое имущество даже от добросовестного приобретателя. При этом власти преследовали законную цель защиты интересов других лиц – предоставление доступного жилья людям с низкими доходами.
Европейский суд отверг эти доводы. Было установлено, что процедуры регистрации сделок с квартирой проводились официальными органами. При этом представители государства не объясняли, почему подделку документов не обнаружили при рассмотрении заявления мошенника об обмене и последующей приватизации. «Для властей было простой задачей проверить достоверность представленных гражданином К. данных. Реституция квартиры заявителя в пользу города Москвы возлагала на него чрезмерную индивидуальную нагрузку, и общественные интересы не являются для этого достаточным основанием», – заключил ЕСПЧ.
Вместе с тем уже после подачи жалобы в Страсбург столичные власти в одностороннем порядке отозвали исполнительный лист на выселение Романа Стрекалева, хотя решение Московского городского суда уже вступило в силу. Более того, в настоящее время срок давности его исполнения истек. Поэтому ЕСПЧ пришел к выводу об отсутствии риска фактического лишения гражданина его имущества и ограничил взыскание причиненного заявителю материального и морального ущерба суммой в 3,1 тысячи евро, а также обязал Россию возместить судебные издержки.
Отметим, что это не первое решение Европейского суда в защиту покупателей жилья (АПИ писало от них – Добросовестный покупатель – евростандарт). Практика свидетельствует, что иногда сами по себе обращения в Страсбург позволяют потерпевшим от квартирных мошенников защитить свои права. Таким же «эффектом» порой обладают и заявления в Конституционный суд России. Например, в январе этого года Верховный суд России де-факто отменил собственное же решение по спору семьи из Тулы Сергеевых. Они приобрели квартиру Канищева, который, как выяснилось позже, выдавал себя за сына умершего легитимного собственника. Тульский областной суд признал Сергеевых добросовестными приобретателями, но при этом принял решение об изъятии спорной недвижимости в пользу муниципалитета. После обращения лишенной имущества семьи в Конституционный суд России дело было передано на новое рассмотрение.